Garanti Mortgage'ın desteğiyle Reidin.com tarafından hazırlanan ve her ayın 15'inde açıklanan Reidin.com Emlakendeks’i yatırım yapmayı düşünen ya da evini satmak isteyenler için kılavuz niteliğinde... Hangi ilde fiyatlar ne kadar artmış, hangi ilde düşmüş? Dairelerin metrekare birim fiyatları nasıl seyrediyor? Endekste yer alan veriler, bu ve bunun gibi kilit sorulara ışık tutuyor. Yatırım için mevki seçmek bu aşamada kolay. Peki ya işin diğer cilvesi mortgage kredileri... Şu anda faiz oranları yüzde 1 civarında seyrediyor. Bu gayrimenkule yatırım yapmak isteyenler için en ideal oranlar... Bundan sonra ne olur? Nasıl sürprizler yaşanır? Milyonların korkusu rüyası kriz, tekrar kendini gösterir mi? Merak edilen soruları sizin için araştırdık...

İlişkili Haberler


Öncelikle size bu endeksi hazırlayan şirketi tanıtalım...

REIDIN.COM AVRUPA OPERASYONLARI BAŞKANI METE VARAS


"Reidin.com, gelişmekte olan ülkeler ile ilgilenen gayrimenkul sektörü profesyonellerinin ihtiyaç duyduğu bilgi, analiz ve araştırma bilgilerini sağlamak amacıyla tasarlanan dünyanın “ilk ve tek” global online bilgi servisidir.

Dubai, Hong Kong, , Hangzhou, Istanbul ve Londra’da bulunan ofislerden finansal kurumlara, yatırımcılara, devlet kurumlarına, danışmanlık şirketlerine, mimarlık ofislerine, gayrimenkul geliştiricilerine ve tüm profesyonellere internet üzerinden hizmet vermekteyiz.

Mete Varas
Mete Varas

Gayrimenkul sektöründe, gelişmekte olan ülkelerde - bizim ülkemizde de görebileceğiniz gibi – güvenilirlik, şeffaflık ve doğru veriye erişebilirlik problemi var. Biz de o açığı kapatmak üzere çalışıyoruz.

Türkiye ofisimizde ayrıca diğer ülkelere de hizmet veren bilişim ve veri departmanlarımız bulunuyor. 48 gelişmekte olan ülkenin gayrimenkul piyasası ile ilgili haber, araştırma raporları,arz ve talep verileri, piyasa bilgileri, şirketler, projeler, anlaşmaları sunan REBIS adlı bilgi servisimiz, ilk olarak Dubai için geliştirilen, ülke ve şehirlerin gayrimenkul işlemlerini Google Haritaları, analitik araçlar ve çok detaylı veri madeni fonksiyonları ile birlikte sunan CITYFocus servisimiz, toplamda 20 ülke için geliştirilen ve gelişmekte olan ülkeler için ilk defa gerçekleştirilmiş güçlü Otomatik Değerleme Modülü ile birlikte sunan INDEXFocus servisimiz ve yine gelişmekte olan ülkelerde bulunan her çeşit alışveriş merkezleri, projeler, kiracılar, haberler, araştırma raporları ve gayrimenkul işlemlerini çok çeşitli analiz araçları ile birlikte sunan RETAILFocus servisimiz ile birlikte 4 farklı ürünümüz bulunmakta. 

2008 yılında yapılan GYODER Zirvesinde yaptığımız lansman ile beraber her ayın 15'inde Adana, Ankara, Antalya, Bursa, İstanbul, İzmir ve Kocaeli olmak üzere toplam 7 il ve 71 adet ilçe için satılık - kiralık gayrimenkul fiyat endekslerini hazırlıyoruz.

Ayrıca Türkiye satılık ve kiralık kompozit endekslerini oluşturuyoruz. Bu çalışma 20 gelişmekte olan ülkeyi kapsayan projemizin ilk ayağı idi. Geçen hafta içinde Dubai endeksinin de dünya lansmanını gerçekleştirdik.

2010 yılı içinde 4 yeni ülkeyi daha eklemeyi planlıyoruz."

2009 YILINI BÖYLE KAPADIK
- 2009 yılı Aralık ayı kira değerleri incelendiğinde, Adana yüzde 0,97 oranında değer artışıyla, kiraların en fazla arttığı şehir oldu. Ankara (yüzde 0,24) ve İzmir'de (yüzde 0,21) artış yaşanırken; Antalya (yüzde 1,29), Bursa (yüzde 1,54) ve İstanbul’da (yüzde 0,45) düşüş yaşandı.

- 2009 yılı Aralık ayı satış fiyatları incelendiğinde ise, Adana’da konut satış fiyatları yüzde 1,20 oranında değer kazandı ve Adana bu ayda fiyatların en çok yükseldiği şehir oldu. Bursa, İzmir ve Antalya’da konut satış fiyatları (sırasıyla yüzde 0,76, yüzde 0,36 ve yüzde 0,12) oranında azaldı. Ankara ve İstanbul ise aynı seviyede kaldı.

- 2009 yılı Aralık ayı konut yatırımlarının getirilerinde; TÜFE (yüzde 0,53) ile indirgendiğinde Adana ve İstanbul illeri dışında (Ankara’da yüzde 0,03, Antalya’da yüzde 0,06, Bursa’da yüzde 0,04, İzmir’de yüzde 0,09 ve Kocaeli’nde yüzde 0,03) “reel” bazda kayıp gözlendi.

- Endekslerin başlangıç dönemi olan Haziran 2007’ye göre 2009 yılı Aralık ayı satılık konut fiyat endeks değerlerinde; Türkiye genelinde yüzde 8,3, İstanbul’da yüzde 10,3, Ankara’da yüzde 12,5, Antalya’da yüzde 14,1 ve Bursa’da yüzde 11,5 azalma görüldü. Adana, İzmir ve Kocaeli’nde ise fiyatlar arttı.

- Yine Haziran 2007’ye göre; kiralık konut fiyat endeks değerleri Türkiye genelinde yüzde 10, İstanbul’da yüzde 11, Ankara’da yüzde 6,8, İzmir’de yüzde 11,4, Antalya’da yüzde 14,2, Bursa’da yüzde 14 ve Kocaeli’nde yüzde 3,1 azaldı. Adana’da ise kira değerlerinde artış oldu.

Aralık ayı raporlarına bakıldığında;
- Satılık konutlarda en fazla değer kazanan ilçeler;
Gaziosmanpaşa, Pendik, Esenler, Tuzla, Sultangazi, Beylikdüzü, Bayrampaşa, Adalar ve Beykoz (İstanbul) ile Karabağlar (İzmir) oldu.

- Satılık konutlarda en fazla değer kaybeden ilçeler;
Çiğli ve Balçova (İzmir); Ataşehir, Esenyurt, Bağcılar, Kartal, Ümraniye, Çekmeköy ve Şişli (İstanbul) ile Gebce (Kocaeli) oldu.

- Kiralık konutlarda en fazla değer kazanan ilçeler;
Beyoğlu, Esenler, Fatih, Şile, Büyükçekmece (İstanbul); Gaziemir, Buca ve Balçova (İzmir); Nilüfer (Bursa) ile Gölbaşı (Ankara) oldu.

- Kiralık konutlarda en fazla değer kaybeden ilçeler;
Kartal, Bağcılar, Adalar, Ümraniye, Sarıyer, Çekmeköy (İstanbul); Karşıyaka ve Narlıdere (İzmir); Pursaklar (Ankara) ile Yıldırım (Bursa) oldu.

2009 YILININ 'EN'LERİ HANGİ İLLER OLDU?
- 2009 yılı içerisinde konut satılık fiyatları en çok değer kazanan şehir Adana, en çok değer kaybeden şehir ise Antalya oldu.

2009'un yıldızı parlayan ili; Adana
2009'un yıldızı parlayan ili; Adana

- 2009 yılında satılık konut fiyatlarının en çok arttığı ilçe İstanbul Ümraniye iken, en çok değer kaybı İstanbul Ataşehir’de yaşandı.

- 2009 yılı içerisinde konut kira değerleri en çok değer kazanan şehir Adana, en çok değer kaybeden şehir ise Bursa oldu.

- 2009 yılında kira değerlerinin en çok arttığı ilçe İstanbul Gaziosmanpaşa iken, en çok değer kaybı İstanbul Sultanbeyli’de yaşandı.

- 2009 Aralık ayında konut satılık fiyatları açısından en çok değer artışı yaşanan ilçe İstanbul Gaziosmanpaşa; en çok değer kaybeden ilçe ise İstanbul Şişli oldu.

- 2009 Aralık ayında konut kira değerleri açısından en çok değer artışı yaşanan ilçe İstanbul Beyoğlu; en çok değer kaybeden ilçe ise İstanbul Kartal oldu.

'KONUT KREDİ FAİZLERİ EN İDEAL NOKTASINDA... ŞİMDİ YATIRIM ZAMANI'

Son bir yılda bunlar yaşanırken; döviz - altın - faiz oranları, yaşanan iniş - çıkışlar emlak piyasasını nasıl etkiledi? İşte bu sorunun cevabını İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Finans Anabilim Dalı Öğretim Üyesi Ali Hepşen ntvmsnbc'ye yanıtladı.

"Önce altındaki fiyat gelişimine ve dolardaki fiyat değişimine bakmak lazım. Bununla beraber gayrimenkul sektörünü de incelemek gerekiyor. Altının özellikle enteresan bir yapısı söz konusu.

Reidin endekslerinin başladığı Haziran 2007 dönemiyle şu ana kadar (Aralık 2009) geçen süre içerisinde altın yaklaşık yüzde 70 -75'lik oranda prim yaptı. Buna karşılık dolar nispeten daha düşük seviyelerde seyretti ve sadece yüzde 10'luk bir prim yaşandı.

Tabii bu sürede, özellikle Amerika kredi krizi nedeniyle karşılaşılan büyük dalgalanmaların altın - dolar - gayrimenkul piyasalarını farklı yönlerde olumsuz etkilediğini söylemek mümkün.

Bu 30 aylık sürede, Türkiye genelinde emlak fiyatları yüzde 12 civarında düştü.

Ali Hepşen
Ali Hepşen

Fiyatların en yüksek değeri, Mart 2008'de yaşandı. Bunun en temel nedeni de konut kredi faiz oranlarının nispeten daha düşük kaldığı dönemler olması... Ama Mart 2009'da yani krizin en ağır hissedildiği (aylık faiz oranlarının 1.89 - 1.90'lara çıktığı) dönemde ise yüzde 22'lik bir değer kaybı yaşandı.

Önümüzdeki dönemde ise; altındaki bu kadar yüksek değerin realize olacağını ve tekrardan yatırımcıların altın kadar değerli bir yatırım olan gayrimenkule kanalize olacağını söylemek mümkün."

Altının yükselmesiyle gayrimenkul sektöründe nasıl bir etki gözleniyor?
"Altın en yüksek seviyeye ulaştıktan sonra köpük oluşumlarının sönmesi, gayrimenkul fiyatlarına pozitif olarak yansıyor. Yani altın fiyatı azaldıkça, altından çıkan paranın gayrimenkul piyasasında yönelebileceğini söylemek mümkün. Tabii altının gerçekten en yüksek seviyede mi ya da gayrimenkulun en düşük değerde mi olduğunu iyi gözlemlemek gerekiyor.

2009 yılı içerisinde bile yüzde 20 - 25'lik prim sağladığını, altındaki kâr realizasyonlarının gayrimenkul sektörüne yöneleceğini söylemek mümkün."

Mortgage kredileri piyasaları ve yatırımcıyı nasıl etkiliyor?
"
Burada emlak endeksi devreye giriyor. Faiz oranlarıyla değerlerin nasıl hareket ettiğini göstermesi açısından son derece önemli bir veri. Aslında birbirine çok benzeyen değişimleri gözlememek mümkün. Mesela faiz oranlarının Mart 2008'de, aylık 1.24 - 1.25 olduğu dönemlerde, başta istanbul olmak üzere endeksin kapsadığı 7 ilde fiyatların zirveye ulaştığını ama ne zaman ki faiz oranlarının aylık yüzde 2 oranlarına yaklaşması durumunda değerlerin minimum seviyeye indiğini söyleyebiliriz.

Özellikle faiz oranlarının düşük olduğu ilk dönemlerde insanlar konutlar aldı. Şimdi de oranların yeniden düşüşte seyretmesi durumunda tekrar alım taleplerinin fazlalaşacağını görebilirsiniz.

Önümüzdeki dönem faiz oranlarının daha da aşağı çekilebileceğini söylemek biraz zor. Dolayısıyla bu oranlar ideal. Bazı bankaların aylık yüzde 0.9'un da altında yüzde 0.89'dan kredi verdiğini görüyorsunuz. Bunun anlamı faiz oralarının normal seviyelere yaklaşmasıdır."

Kredi alımlarında neye dikkat etmek gerek?
Burada sadece faiz oranları değil; bankanın müşteriden talep ettiği dosya masrafları (değerleme raporları, müşterilerden kaç lira tahsil etmek istendiği, hayat sigortası, sağlık sigortası, DASK) devreye giriyor. Özellikle sigorta; faize artı bir yük olarak yansıyor.

Dolayısıyla sadece yüzde 0.89 orana değil, toplam masrafına bakmak gerek. Ayrıca; müşteri ile banka arasındaki pazarlık, müşterinin kredibilitesi yani ödeme gücü, yatırdığı peşinat, vade seçenekleri krediyi etkileyen diğer önemli unsurlar.

Müşteriye nefes aldıracak sistem: Refinansman
Refinansman sistemi ise daha önceki dönemlerde yüksek faizle borçlanan kişilerin, faiz oranlarının düşmesi ve borçlarının yeniden yapılandırılması anlamına geliyor. Bankalar için zorlayıcı ama müşteri açısından bakıldığında kabul gören, iyi bir sistem...

Sistemdeki kârlılık hangi orandan borçlandığınıza göre değişiyor. Yüzde 3'ten borçlanan biri ile yüzde 2'den borçlanan biri arasında çok ciddi geri ödeme miktarları söz konusu olacak. Eğer kredi yeniden yüzde 1 ile yapılandırılıyorsa; yüzde 3'ten borçlanan kişi yüzde 2'den borçlanana göre çok daha avantaj sağlayacak.

Bankaların elinde bulunan icralık gayrimenkuller de var...
Bir de bankaların satışa çıkardığı icralık mülkler var. Her bankanın ihale süreçleri farklı. Ancak hukuksal boyutta baktığımızda emsal değerin önce yüzde 60'ı kadarı ihaleye çıkar, eğer kimse girmezse yüzde 40'ından yeniden ihale açılır.

Oranlar en ideal döneminde
Faiz bakımından oranlar gayet iyi. Geçmiş verilerle kıyasladığınız zaman, Mart 2009'da yani bundan 9 ay önce oranlar yüzde 1.89 - 1.90 civarındaydı. Şimdi ise yüzde 0.9 - 0.8 civarında seyrediyor. Çok ciddi bir fark söz konusu. Dolayısıyla bu dönemlerin faiz oranı bakamından en ideal dönem olduğunu düşünüyorum.

'KRİZ TÜRKİYE'NİN KAPISINI TEKRAR ÇALMAYACAK'

Kriz Türkiye'ye tekrar gelir mi?
Krizleri; temel varlıkların fiyatlarındaki aşırı artış, fiyatlarda köpük oluşumu, bu oluşumun sönmesi ve devamında yaşanan finansal sıkıntılar olarak tanımlayabiliriz. 1990'ların başında Japonya'da çıkan kriz bu şekildeydi. 1997 - 1998 yıllarında yaşanan Güney Asya krizi de benzerlikler gösterdi.

Gayrimenkul sektöründe ise durum şu şekilde; müşterinin ödeme gücüne bakmaksızın kredi verilmesi, ödememezliklerin başlaması, fiyatların ani düşmesi ve devamında karşı karşıya kalınan sıkıntılara neden oluyor.

Krizin Türkiye'nin kapısını çalacağını zannetmiyorum. Bunun iki nedeni var: Birincisi; piyasalarımız yasa çıkmasına rağmen henüz olgunlaşmadı. İkincisi ise 2001 krizinden aldığımız (bankacılık sektörünün yeniden yapılandırılması, kişinin ödeme güçlerine bakılması, değerlemelerin iyi analiz edilmesi gibi) çok büyük dersler var. Dolayısıyla, yatırımcılar için bekleyen bir tehlike yok. Rahat rahat ev alabilirler.

Ancak yine de şu noktalara dikkat etmeleri gerek:
- İstediği evi iyi belirlesinler.
- Pazarlığını iyi yapsınlar.
- Gerçekten ödeme güçlerine göre kredi kullansınlar.

Peşinatsız kredi sağlayan bankalar daha mı kârlı?
Peşinat miktarını ne kadar artırırsanız, banka o kadar az risk üstlenir. Peşinatın amacı da budur; bankanın kendisini koruma altına almasıdır. Ne zaman ki yüzde yüz borçlanır, tamamını kredilendirirseniz; o zaman devreye sizin ödeme gücünüz girecektir. Bu nokta banka; kefillerinize, ikinci kefillerinize ve ödeme gücünüze bakacaktır.

Bankaların sunduğu bu imkan; kendilerini tehlikeye soksa da müşteriyi kapma anlamında düşünülebilir.

'İSTANBUL'DA BİR DAİRE 15 YIL SONRA KÂRA GEÇİYOR'

Yatırımcıların bilmesi gereken detaylar...
İstanbul Anadolu yakasında Kartal - Pendik bölgesi ve Ataşehir öne çıkıyor. Temel nedeni de; dünyanın en büyük adliyesinin orada yer alması, daha iyi bir kentleşmeye sahip olamsı ve Kartal - Kadıköy metrosu ile rahat ulaşım ağına sahip olması...

Şehirleşmede bu gibi unsurlar bölgeyi cazibe merkezi haline dönüştürüyor. Bir de Kartal, sanayi ile yaşam çizgisinin oluştuğu, İstanbul ile Kocaeli'nin ortası konumunda...

Avrupa yakasında da Kadıköy, Şişli, Beşiktaş gibi tarihsel geçmişi olan yerler hâlâ rağbet görüyor. Ayrıca Bayrampaşa, Gaziosmanpaşa, Esenler yıldızı parlayan bölgeler olarak öne çıkıyor. Çerkezköy ise Trakya ile İstanbul’un konum olarak tam ortasında.

Yatırımcıların yeni gözdesi: Pendik
Yatırımcıların yeni gözdesi: Pendik

Diğer taraftan Esenyurt, Bahçeşehir, Beylikdüzü bölgeleri konut arzının konut talebinden daha fazla gözlemlendiği bölgeler konumunda.

Konutlara yatırım çok önemli tabii, ama ayrıca gelecek vaad eden yerlerden arsa almak da son derece önemli bir yatırım aracı.

Çünkü arsa her zaman daha fazla kâr getirecektir...

Aralık ayı itibariyle baktığımızda; Türkiye genelinde metrekaresi bin 27 lira civarında seyrediyor. İl bazında bakıldığında; metrekaresi Adana'da 588 lira, Ankara'da 827 lira, Antalya'da 820 lira, İstanbul'da bin 222 lira, İzmir'de bin lira ve Kocaeli'nde 841 lira olarak alıcı buluyor. 2009 yılı içerisinde konut satılık fiyatları en çok değer kazanan şehir Adana'yı hariç tutarsak diğer altı şehirde ortalama fiyatlar 800 - bin 200 lira arasında değişiyor. Kiralık konutlarda ise fiyatlar 4.5 ile 6 lira civarında...

Türkiye genelinde en prim yapan il Adana Kentsel dönüşümün yapıldığı Adana da insanların eski şehirden yeni şehre taşınması fiyatları tetikliyor.

Lider şehir; Bursa
Lider şehir; Bursa

Diğer iller de yüzde 20'lik bir kaybın yaşandığı gözleniyor. Şimdi toparlanma evresi yaşanıyor. Eskisi kadar hızlı olmasa da ivme her zaman için pozitif ilerliyor.

Yatırım için hangi iller kâr getirir?
Sanayileşme, ulaşım rahatlığı ve avantajları, yaşam standartları, iklimi ve çevre koşulları ele alındığında Bursa, Ankara, İzmir, Antalya denebilir.

Yatırımlarınız ne zaman kâra geçer? Kısaca özetlemek gerekirse; İstanbul’da bir apartman dairesinin fiyatı 15,3 yıllık (183 ay) kiraya eşit iken, İzmir’de bu süre 18,9 yıla (226 ay) kadar uzuyor. Bursa’da ise bir apartman dairesinin fiyatı 16,9 yılda (203 ay) geri dönüyor.

Krizde son 1 yılın en sıcak anları