Yabancıların yatırım iştahı kabardı ama...

Tüm dünyayı etkisi altına alan ekonomik kriz, Türkiye'de de etkisini hissettirdi. Birçok alanda olduğu gibi emlak sektörü de bu durumdan nasibini aldı. Konut fiyatlarının düşüş seyretmesi, yabancıların gözünü tekrar Türkiye'ye çekti. Üç büyük şehrin (İstanbul, Ankara ve İzmir) yanı sıra küçük sahil kasabaları ve otantik kültür bölgeleri hem yatırım hem de yerleşim için en ideal noktalar oldu.

Yüksek bir kesim, emekli olduktan sonra kafa dinleyebileceği, huzurlu bir yer arayışı içindeler. Hal böyle olunca akıllara ilk küçük kasabalar geliyor. Türkiye’de en çok Akdeniz ve Ege sahillerini seven yabancılar, en çok villa-konut tipi gayrimenkullere talep gösteriyor.

Antalya, Alanya, Bodrum, Marmaris ve Fethiye yerleşim açısından en çok rağbet gören bölgeler; villa tipi konutlar veya site tarzında sosyal alanları da içerisinde barındıran projeler; ünlü inşaat şirketlerinin marka inşaat firmalarının gerçekleştirdiği projeler, eski taş evler, tarihi binalar ve nadiren çiftlik evleri de en çok talep edilen konut tipleri...

Güney sahillerin tadına varan yabancılar, şimdi de soluğu Doğu taraflarında alıyor. Toprak satışının yasal sınırın üzerine çıkması üzerine; Hatay’ın ardından Mardin ve Kilis’te de yabancı uyruklu vatandaşlara gayrimenkul satışı yasaklandı. Bakan Demir, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün faaliyetleri arasında yer alan yabancılara toprak satışına ilişkin 97 bin 192 kişinin 87 bin 69 gayrimenkul edindiğini belirterek, "Mardin, Kilis ve Hatay’daki edinimler, imarlı alanın yüzde 10’u aştığı için yabancıların mülk alması Bakanlar Kurulu’nca yasaklanmıştır” dedi.

Bu çerçevede konuya ilişkin detayları üç önemli isim NTVMSNBC için yorumladı. İşte o değerlendirmeler...

TURHAN AYVAZ - KİLİS VALİSİ
“İlimiz dâhilinde hiçbir ülke vatandaşına gayrimenkul satışı yapılmadı. Kilis’teki yabancılara ait görünen taşınmazlar; 1062 Sayılı Kanun doğrultusunda mütekabiliyet çerçevesinde Suriye vatandaşlarının Kilis sınırları içerisinde kalan taşınmaz mallarıdır.

Valilik olarak, bölgede iş yapmak veya fabrika kurmak isteyen her türlü yerli ve yabancı yatırımcıya kapımızın sonuna kadar açık olduğunu, kanunlar çerçevesinde mevcut kamu kurumlarımız ile birlikte yatırımcılara gerekli her türlü desteği sağlayacağımızı belirtmek isterim.

Ayrıca Kilis’in Kalkınmada Öncelikli Yöreler arasında olması nedeniyle yatırımcılara 5084 Sayılı Kanunda belirtilen teşviklerden yararlanma imkanı sağlıyor.

GAP Bölgesi içerisinde de yer alan Kilis, büyük merkezlere yakınlığı, hava, deniz ve demiryollarına yakın bağlantısı ve ulaşım kolaylığı nedeniyle ve ülkemizin Ortadoğu’ya açılan en büyük gümrük kapısı konumunda olan Öncüpınar Gümrük Kapısı ile yatırımcılar açısından dikkat çekici bir konumda bulunuyor.

Bu çerçevede; kalıcı ve istihdam sağlayıcı yatırımları olan, markalaşmaya ve fizibilite çalışmalarına önem veren yatırımcıları buraya bekliyoruz.”

HAKAN İSMETOĞULLARI – TURYAP GENEL MÜDÜRLÜĞÜ TİCARİ VE ENDÜSTRİYEL EMLAK, ARSA – ARAZİ DEPARTMANI
“Hatay, 1939 yılında Türkiye topraklarına katıldı. Bazı kişilerin bu tarihte, Suriye vatandaşlığını tercih etmesi ve Suriye’ye göç etmesi sebebi ile eskiden kalan birçok mülkiyetler tapu kayıtlarında yabancılarda gözüküyor. Tapu Kanunu'nda, yabancılara mülk satışıyla ilgili Ocak 2005'te yapılan düzenleme ile tarım, maden, enerji, sulama, flora ve fauna (hayvancılık) özellikleri gibi çeşitli nedenlerle yabancılara satış yapılmayacak yerleri belirlemeye ve il bazında edinilebilecek taşınmazların, illere ve il yüzölçümüne göre binde 5'i aşmamak üzere oranını tespitine Bakanlar Kurulu yetkili kılındı. 

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü de Hatay yüzölçümünün binde 5'inden fazlasının yabancılara satılmış olması nedeniyle, ikinci emre kadar Hatay’da yabancılara tapu satışları yasakladı.

Eski Hatay’da yaşayan şimdi Suriyeli olan kişilerin, Hatay yanı sıra, sıkı etkileşimde ve alışverişte bulunduğu en yakın iller de Kilis ve Mardin’dir. Bu illerdeki Arap kökenli vatandaşlarımızın çokluğu da buna delalettir. Dolayısı ile aynı sebeplerden ötürü yani; il yüzölçümünün binde 5'inden fazlasının yabancılara satılmış gözüküyor olması nedeniyle, ikinci emre kadar Kilis ve Mardin’de de yabancılara tapu satışları yasakladı.”

ADNAN BOZBAY - RE/MAX TRİO GAYRİMENKUL DANIŞMANI
“Bu bölge stratejik olarak önemli addedilen bölgeler, devlet kararına saygı duymak lazım; yabancılar da alternatif bölgelere bakmalı…”


EKONOMİK KRİZ VE KREDİ FAİZ ORANLARININ DÜŞMESİ YABANCI YATIRIMCILARI NASIL ETKİLEDİ?
Türkiye’de gayrimenkul alımı yapmak isteyen yabancıların çoğunun kendi memleketlerindeki bankalar ve fonlar aracılığı veya nakit alımlar ile hareket ettiğini söyleyen İsmetoğulları, kredi tercihlerinin de “ReMortgage” sisteminden (evlerini ikinci kez ipotek ederek ek kredi kullanmaları) yana kullandıklarını belirtti.

Yabancılar, buradan gelen para ile  Türkiye’de hiçbir sıkıntı yaşamadan nakit bazda konut satın alabiliyorlar.

Bozbay ise yabancıların krizden etkilendiği görüşünde. Bozbay, “1-2 sene ara vermişlerdi; şimdilerde yatırım iştahlarının artması ve menkul piyasalardaki getirilerin düşmesi ile yeniden ilgi gayrimenkule döndü” diyor.

Yine RE/MAX Pasha Brokerı Süha Kumbasar ise 2005 ve 2006 yıllarındaki konut satışının kalmadığını, yabancılar edindikleri mülkleri ellerinden çıkartıp ülkelerine dönmeye başladıklarını söylüyor. Mülklerini çoğu zaman değerinin altında sattıklarını ifade eden Kumbasar, yabancıların kredilerini kendi ülkelerinden kullandıkları görüşünde...



TÜRKİYE’NİN SATILIK VE KİRALIK GAYRİMENKUL HARİTASI NASIL?
Normal kriterlere bakıldığında, nüfus ile paralel bir bağ söz konusu. Yani insan sayısının yoğun olduğu yerlerde talepler de aynı doğrultuda artış gösteriyor. İstanbul, İzmir, Ankara, Antalya gibi kalabalık şehirlerde hem fiyatlar daha yüksek seyrediyor hem de kiracı – ev sahibi sirkülasyonu o denli hızlı oluyor. Ancak yabancılar baz alındığında, köy ve sahil şeritleri göze çarpıyor. Pek çok konut projesi satılmak için bekliyor.

HANGİ BÖLGELER DEĞER KAZANDI, HANGİ BÖLGELER DEĞER KAYBETTİ?
TURYAP Genel Müdürlüğü Ticari ve Endüstriyel Emlak, Arsa – Arazi Departmanı Yetkilisi Hakan İsmetoğulları, değer artışının (Türkiye bazında ele alındığında) ticari hacmin arttığı yerlerde gözlendiğini belirtiyor.

Bu hacmin yol yani ulaşım ile sağlandığını ve bu şekilde değer gördüğünü ifade eden İsmetoğulları, “Bir ticari malı fabrikasından tüketicisine kadar ulaştıran her yol ve çevresi çok değerlidir. Burada sıralama yol debizine göre yapılır. Çok malın geçtiği yer en değerli yerdir. Örnek vermek gerekirse; birincil yol “liman”, ikincisi “hava alanı”, üçüncüsü “otoban ve otobanların bağlantı yolları ile kavşakları”dır.

Ticaretin olduğu yerlerin hemen yakınında da konutlar ve sosyal donatı alanları ile yaşayanların ihtiyaçlarına yönelik alışveriş merkezleri önem kazanır.

Tüm bu anlatımın sebebi ülke veya dünya genelinde global yaşamda en çok değer kazanan yerlere dikkat edin; önce limanı olmuş, sonra hava Aaanları, yolları ve şehirleri büyümüştür. Mega şehir olan ve limanı olmayan bir yer dünyada gösteremezsiniz.” diyor.

Şehre en yakın, büyük boş araziler her zaman için daha şanslı. İstanbul - Avrupa yakası için Beylikdüzü, Bahçeşehir, Başakşehir, Kemerburgaz, Zekeriyaköy; Anadolu yakası için ise Riva, Çekmeköy, Şile, Kurtköy ve Kartal bu şanslı listenin içerisinde.

RE/MAX Pasha Brokerı Süha Kumbasar, yaşanan ekonomik kriz nedeniyle yabancıların konutlarını satmaları ve yerli mülk sahiplerinin de yazlıklarını elden çıkarmak istemeleri, yazlık bölgelerdeki fiyatları yüzde 30 – 40 oranlarında düşürdüğünü söylüyor.

Son 10 yıla bakıldığında ise Çeşme başta olmak üzere Fethiye. Didim, Alanya ve Antalya’da değer artışı gözleniyor.

Ortalama fiyatlar ise şöyle:
Çeşme: 200 bin – 300 bin TL
Bodrum: 150 bin – 300 bin TL
Alanya: 150 bin - 300 bin TL
Kuşadası: 100 bin – 150 bin TL
Didim: 100 bin – 200 bin TL

Türkiye genelinde bir değerlendirme yapılması gerekirse, kârlı bölgeler imara göre değişiyor.

“İmara açılması ihtimali yüksek yerlerde edinilecek mülkler, uygulamadan sonra çok değer kazanıyor. Onun için bu bölgelerdeki arsalar kâr getiriyor” diyen Kumbasar; fiyatların artık toparlanmaya başladığını, fiyatların ve faizlerin düşük olmasının gayrimenkule olan ilgiyi artıracağını ve piyasayı hareketlendireceğini vurguluyor.

Kumbasar, “Alışların artması fiyatların yükselmesini getirmeyecek ancak eldeki satılıkların erimesine neden olacak. Hareketli bir yıl bizi bekliyor.” diyor.

RE/MAX Trio Brokerı Adnan Bozbay ise Güneydoğu ve Doğu Anadolu Bölgesi’nin özellikle son bir yıl içerisinde çıkış gösterdiğinin, terör sona ererse bu artışın ivme kazanarak devam edeceğinin altını çiziyor. 

Kiralık ve satılık mülklerin fiyat aralıklarını yorumlayan Bozbay, fiyatların konutta 17 yıl, ticari gayrimenkulde de 10-12 yıl aralığında olduğunu belirtiyor.




UZMANLARIN GÖZÜYLE “EMLAK PİYASASININ SON DURUMU”
Bozbay (RE/MAX): Talep özellikle konut kredi faizlerinin düşmesiyle arttı; ancak ikinci elde hâlâ arz fazlası olduğu için fiyatlara çok etki etmedi. Hâlâ alım için çok uygun bir zaman...

İsmetoğulları (TURYAP): Piyasalar geri çekildi. Paranın dönmediği ve giderek de sıkışan bir çarkın dişlileri arasındayız. Bazı mal sahipleri sıkıntıda. Buna rağmen çözüm yollarını çeşitlendirmeye çalışıyorlar. Bazen tek çözüm satmak olabilir. Buna kendini yakın hissedenlerin eski fiyatları tamamen aklından silmesi ve ciddi makul paralara yerlerini satması gerekiyor. Her türlü gayrimenkulde 2008 fiyatlarına nazaran yüzde 20 – 25’lere varan geri çekilmeler var. Kendi oturduğunuz siteden ve daireden bile bu rakamlara ulaşabilirsiniz. Herkesin birden satıcı olduğu ve hiçbir alıcı bulamadığı 2000 – 2001 yıllarındaki gibi bir krize mahal vermeden, zamanında ve akıllıca satmak en doğrusudur. Satarken üçüne beşine bakmamak lazım diyoruz. Zira uzun bir yükselişin ardından farkı hissetmekte geç kalınabiliyor.

Gayrimenkulde parayı asıl kazananlar da bu anlarda doğru ve kesin karar verebilenler oluyor. Bugün ucuza satarsam hele bir de yarın prim yaparsa korkusu satıcıyı hep engeller. Özellikle 1-2 sene gibi bir süre gayrimenkul fiyatlarının fahiş bir yükseliş yaşayabileceğine inanmıyoruz.

ARSA MI YOKSA KONUT MU? HANGİSİ DAHA KÂRLI?

Eğer elinde hazır parası olupta yatırım için çelişkide olanlara arsanın her koşulda daha iyi bir yatırım olduğunu hatırlatıyoruz. Fakat arsanın bulunduğu mevki, ileri tarihlerde kullanılabilirlik olasılığı, şartları, çevre şartları ve nüfus yoğunluğu çokönemli kriterler. Bu nedenle, böyle bir düşünce içerisindeyseniz konusunda uzman bir kişiden fikir almanızı öneririz.

Arsa ve konut arasında ne gibi farklılar var? Aslında geniş çerçeveden bakıldığında dahi, farklılıkları ana hatlarıyla görmek mümkün.

İşte emlak uzmanı Hakan İsmetoğulları’nın yorumu:
- Konut hep zarar getirir; arsa hep kazandırır.
- Konut boş kalır aidat ödersiniz; arsa boş kalsa da bakıcı istemez.
- Konut yıllar geçtikçe eskir ve yıpranır; arsa yıllar geçtikçe değerlenir.
- Konutta kiracının kirayı ödememe gibi bir riski de söz konusu.
- Konutun her türlü yönetim işleri, akar kokarı ile uğraşırsanız; arsa akmaz, kokmaz, eskimez…

RE/MAX Trio Brokerı Adnan Bozbay da aynı görüşte: "Tabii ki arsa, ama doğru kriterler uygun yerde alınırsa ve beklemeye tahammül varsa…"

2010 YILINDA EMLAK SEKTÖRÜNÜ NELER BEKLİYOR?
2009’un son demlerini yaşarken şimdiden gelecek yıl için tahminler başladı. Kimi faizlerden korkuyor, kimi fiyatlar yükselecek diyor.. Uzmanlar yorumluyor, vatandaş tercihlerini yapıyor. Ancak şu bir gerçek ki; hareketli bir yıl bizi bekliyor.

Bozbay, 2010 beklentilerini “Tamamen ticari hareketlenmeye bağlı, piyasalarda zahiri değil gerçek bir hareketlenme başladığında ve büyüme oranları artıya döndüğünde gayrimenkul piyasası da hareketlenecek” diye yorumluyor.

İsmetoğulları ise kırılma noktasının yaşanacağı düşüncesinde. “Ya düşüş duracak ya da sertleşecek” diyor. Tabii önemli bir faktör işsizlik ve likidite sıkıntısının yaşanmaması. Aksi taktirde, ödemelerde ciddi sıkıntılar yaşanacak. Böyle bir durumda ise bankalar kredilerini kısıtlayacak.

Bu noktadan bakıldığında biraz karamsar bir tablo çıkıyor karşımıza. Olumlu bir bekleyiş içerisinde olmadıklarının altını çizen İsmetoğulları, ekliyor:  “Umutla baktığım bir 2010 yılı var diyemiyorum. İnşallah ben yanılırım...”