Yüksek faizi tuş edecek finansman modeli: Sat-geri kirala

Rahip Brunson davasının ardından ABD Başkanı Trump’ın Türkiye’ye yönelik açıkladığı yaptırımlar, finansal savaş işaretleri ve bununla birlikte Türk Lirası karşısında hızla yükselen dolar kuru yükselen enflasyon ve faizin de fitilini ateşleyen sebep oldu. Ekonomi yönetiminin aldığı önlemler, Cumhurbaşkanı Erdoğan’ın “Enflasyonla Topyekün Mücadele” çağrısının 2500’den fazla şirketin katılımıyla bir seferberlik fırtınasına dönüşmesi, ABD ile hafifleyen gerilim sonrası Türk Lirası’nda güçlenme dönemi başlamış görünüyor.

YÜKSEK FAİZLİ KREDİ YERİNE FAİZSİZ UZUN VADELİ FORMÜL

Buna karşılık Merkez Bankası’nın Enflasyon Raporu, beklentileri yönlendiren fiyat artışlarının devam edeceğine işaret ediyor, yani yüksek faiz döneminin bir süre daha süreceğini gösteriyor. Bu da beraberinde finansmana ulaşmanın bir süre de çok maliyetli olacağı anlamına geliyor. İşte böyle dönemlerde, yüksek faizli krediye alternatif finansman modellerine odaklanmak zorunlu hale geliyor.
Şehir ve Bölge Planlama Uzmanı, Balıkesir Büyükşehir Belediyesi Genel Sekreteri Mehmet Gürbüz’ün, sunduğu hizmetlerin sürekliliğini sağlamak durumunda olan belediyeler için oldukça çarpıcı bir önerisi var. Belediyelerin bu dönemde öz kaynaklarını, özellikle de duran varlık şeklinde olanları bir finansman modeliyle kullanabileceğinin altını çiziyor. Gürbüz’ün önerisi ise ‘sat-geri kirala’ formülü.
Yüksek faiz dönemlerinin gayrimenkul satın almayı ve var olan gayrimenkulü elde tutmayı maliyetli hale getirdiğine vurgu yapan Gürbüz, özellikle Avrupa ülkelerinde çok yüksek hacimlere ulaşmış olan ‘sat-geri kirala’ yöntemine hızla geçilmesinin zorunlu olduğunu savunuyor. Peki nedir “sat-geri kirala” modeli? Aslında bir finansal kiralama metodu olan ‘sat-geri kirala’ modeli, özellikle 6361 sayılı yasayla altyapısı Türkiye’de de oluşturulmuş olan ve aslında şirketlerin halihazırda kullandıkları ticari gayrimenkullerini satıp, aynı gayrimenkulü satın alan yatırımcıdan kiralamaya dayanan bir finansman modeli. Böylece şirketler eldeki gayrimenkulü yüklü bir nakde dönüştürüp, faizsiz, uzun vadeli finansman elde edebiliyor.

MİLYARLARCA DOLARLIK İŞLEM HACMİ

Clifford Chance’in verdiği bilgiye göre sadece Londra’da bu yılın Ağustos ayında 800 milyon pound (1 milyar 40 milyon dolar) ‘sat-geri kirala’ işlemi gerçekleşti. 2004 yılında ‘sat-geri kirala’ işlem hacmi Avrupa piyasasında 6.7 milyar dolardı. Sadece 3 yıl sonra (2007) 46 milyar dolara ulaştı. Şimdi ise hacmin 100 milyar doların üzerine çıktığı tahmin ediliyor. Dünyanın en büyük şirketleri bu formülü keşfettiğinden beri bu yöntemi finansman modeli olarak kullanıyor. Örneğin KarstadtQuelle, Almanya sınırlarındaki tüm süpermarketlerini 4.5 milyar dolara sattı ve geri kiraladı. HSBC Londra’daki genel müdürlük binasını 1.6 milyar dolara sattı ve geri kiraladı. KPMG, Goldman Sachs gibi şirketlerin hepsi bu modeli kullananlar arasında.
Türkiye’de ise 2016 yılında 1.5 milyar dolarlık hacmi bulunan “sat-geri kirala” modelinin 2017 sonu itibariyle 2 milyar dolara yaklaştığı tahmin ediliyor.

“KAMUNUN 172 BİN 648 BİNASI FİNANSMAN YARATABİLİR”

Artık belediyelerin de merkezi yönetime yük olan değil, merkezi yönetimin yükünü alan operasyonlar yapması gerektiğine dikkat çeken Mehmet Gürbüz, “Milli Emlak envanterine göre, Türkiye’de toplam 81 belediyenin yani kamunun elinde 172 bin 648 adet bina var. Ve bunların toplam metrekaresi 728 milyon 487 bin 145. Bugüne kadar bu binalara sadece kamu operasyonlarının yürütüldüğü birer merkez gözüyle bakılırken bakılıyordu. Fakat artık bu binaları özellikle de yüksek faiz dönemi için birebir finansman kaynağı olarak değerlendirmek gerekiyor. Sadece Balıkesir’de 3 bin 578 kamu binası var bunların toplam metrekaresi 22 milyon 904 bin. Örneğin Türkiye’de metrekare bazında en yüksek kamu binasına sahip şehir, 40 milyon 83 bin 390 metrekare ile Kahramanmaraş. Kahramanmaraş’taki gayrimenkullerin büyüklüğü Ankara, İstanbul gibi şehirlerden bile daha fazla, İzmir’le ise neredeyse başa baş seviyede. Bu gayrimenkullerin bazılarının satılıp 20-25 yıllığına geri kiralanması yöntemiyle hem gayrimenkul-yüksek faiz ikileminin aşılması mümkün. Hem de belediyelerin küresel bir vizyona geçebilmek için kendi kaynağını kendisinin yaratması mümkün. Bu sistemde yerel idareler ellerindeki gayrimenkulleri bir yatırımcıya ya da leasing firmasına sunuyor. Belirlenen ekspertiz değeri üzerinden satın aldığı gayrimenkulünden elde ettiği gelirle hizmet için kendine kaynak yaratıyor.

Böylece hayata geçireceği proje ve hizmetler için yüksek faizli krediye ihtiyaç duymadan yani borçlanmadan ve merkezi yönetime yük olmadan kendi kaynağını sağlamış oluyor. ‘Sat-geri kirala yöntemi belediyelere ve kamuya düşük maliyetli borçlanma, faizsiz borçlanma, kamu borcunu azaltma imkanı, yabancı yatırımı çekme imkanı gibi avantajlar sağlayacaktır. Yatırımcıya sağladığı imkanlarsa garantili gelir imkanı, faizsiz kira geliri, varlığa dayalı menkul kıymet, vergi avantajı olacaktır” diyor.

Bu yöntemin özellikle İngiltere ve Almanya piyasalarında yoğun bir şekilde kullanıldığına dikkat çeken Gürbüz, eğer Paris, Londra, New York, Berlin gibi şehirlerle global ölçekte rekabet edecek marka şehirler yaratmak istiyorsak, bu şehirlerle özdeşleşmiş marka projeler üretilmesi gerektiğine dikkat çekerken, bu projelerin ise mevcut bütçeler ve finansman modelleriyle yapılmasının çok imkan dahilinde olmadığını belirtiyor. Gürbüz, bu nedenle belediyelerin kendi kaynağını kendisinin yaratacağı bir modelin zorunlu olduğunu savunuyor.