Faizler düştükçe konut fiyatları artacak mı?

Önceki yıllarda ekonomide uygulanan düşük faiz dönemi birçok alanda yatırım algısını bozdu. Düşük faizli kredi ile sıcak paraya erişebilen ya da elindeki tasarrufu korumak isteyenler konut, otomobil gibi alanlara yatırım yaptı.

Talep çok yüksek olunca fiyatlar durmadan arttı. Normalde konutu yatırım aracı olarak görmeyenler bile hızlı kazanç düşüncesiyle alım-satım yapmaya başladı.

Son 2 yıldır uygulanan normalleşme politikaları ile piyasa sakinleşti. O yıllardaki gibi "Bir daire alayım, yükseldiğinde satayım" düşüncesi rafa kalktı. Tasarruf sahipleri konut alıp beklemektense mevduat faizi kazancına yöneldi.

Merkez Bankası faiz indirim sürecini Temmuz ayında başlattı. Bu sürecin konut piyasasına etkisinin ne olacağı ise birçok insan ve üretici için soru işareti. Yaşanılan deneyim, "Faizler düştükçe konut fiyatları artacak" beklentisini doğurdu. Haklılık payı yüksek. Ancak şu unutulmamalı ki, piyasada her şey arz-talep dengesine bağlı.

NE KADAR KONUT ÜRETİLMELİ?

Türkiye'nin yıllık yaklaşık 800 bin yeni konuta ihtiyacı var. Üretim rakamları ise son yıllarda bunun çok altında kalıyor. Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre, yapı kullanma izin belgesi alınan daire sayısı 2023'te 534 bin, 2024'te 586 bin adet oldu. Bu belge, içerisinde oturulma izni alınan dairelerin sayısını gösteriyor. Yani Türkiye her yıl 200 binden fazla konut açığı veriyor.

TÜİK verilerinden ilginç bir istatistik daha çıkıyor. Yapı ruhsatı alınan yani inşaata başlamak için izin alınan daire sayısının 2023'te 861 bin, 2024'te 766 bin olması. İnşaat için izin alınmış ancak inşaatlar tamamlanmamış ya da tamamlanamamış.

Yapı kullanma izin belgesi alan daire sayısı 2017'de 833 bin, 2018'de 894 bin adet ile rekor kırmıştı. İnşaatına başlanan daire sayısı ise o yıllarda bir yıllık buçuk milyona yaklaşmıştı.

Enflasyonun hedeflenilen seviyelere düşürüldüğü, faizlerin de indiği dönemde sadece talep artmaz. Konut üreticileri için de yatırıma uygun bir ortam oluşur. Eğer ihtiyacın üzerinde üretim yapılabilirse fiyatların artması için bir neden kalmaz. Burada ilk etaptaki sorun, talebin hızla artarken, konut üretiminin zaman alması. İnşaat projeleri genellikle 1 ila 2 yıl arasında bitirilebiliyor.

O zaman akla şöyle bir senaryo da geliyor. Açıkçası gerçekleşmesi çok zor da değil.

-Konut kredisi cazip hale geldiği zaman, konut alım talebi artacak.

-İlk etapta üreticiler buna yanıt vermekte zorlanacak, sektörde karlılık artacak.

-Bu karlılık -uygun finansman ortamı sağlanırsa- çok daha fazla yeni projenin başlamasını tetikleyecek.

-Konut sektörü üretimin planlanabildiği bir alan olmadığı için bir süre sonra arz talebe yetişecek, belki de üzerine çıkacak.

-Bu durum da birkaç yıl içerisinde daha dengeli bir piyasayı, hatta nominal fiyat düşüşlerini konuşulur hale getirecek.